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国务院办公厅:鼓励老旧厂区改造为养老​综合体

分类:
新闻中心
2022/08/15 10:20
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【摘要】:
国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,《意见》指出:推动传统流通企业创新转型升级,鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。 破败老旧的厂房,若是打造得当,说他们是文旅产业的金矿,真的是一点儿都不夸张。 旧厂房价值何在 从区位角度而言,城市版图在不断地扩大,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城

国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》,《意见》指出:推动传统流通企业创新转型升级,鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。

 

破败老旧的厂房,若是打造得当,说他们是文旅产业的金矿,真的是一点儿都不夸张。

 

旧厂房价值何在

 

从区位角度而言,城市版图在不断地扩大,那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例,最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目,分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域。因此,区位优势是其经济价值的首要体现。
从成本角度而言,对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入,如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。

 

从物业角度而言,旧厂房大空间、高楼层的物业条件,以及大面积多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值,甚至开创新的生活理念,SOHO、LOFT等产品的诞生就是最好的证明。

而在环境方面,现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段,其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时,推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源,而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。

 

最后从文化角度来说,老旧厂房作为中国历史发展的遗存,即是展现中国工业文化的重要窗口,也是延续城市文脉、拓展城市文化发展空间的重要载体。在新时代我国经济发展动能换挡、产业结构优化升级、城市更新转型背景下,老旧厂房成为盘活存量空间资源、建设新型城市文化空间、推动文化发展的有力抓手。由工业记忆转向文化创意,由旧空间转向新地标,实现跨时代文化交融碰撞,相比较于国外较为成熟的工业遗产开发模式,我国既有大的机遇,也面临着很多困难。

当然,旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业,更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能,而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感,推动产业的进一步发展。

存量闲置物业改建养老项目需求量激增,主要目的是资产盘活,财务评价是这类养老项目可行性研究的重要环节,量化指标可以提供清晰的投资决策依据,因而备受投资人关注。根据多年投资项目评价经验,这类项目主要从以下三个角度进行评价:

 

收入角度,以收费高低和老龄人口为主要指标

收入=综合收费*床位数*入住率+其他,从计算公式来看,影响因素之一是综合收费,入住者能承受的收费水平越高越好;因素之二是老龄人口数量,具有消费能力和消费意愿的老龄人口越多越好。在实际测算中,定位中高端的养老项目,以当地三高老龄人群的退休金水平为参照,对比当地同类养老项目平均收费水平,对评价项目进行定价。

 

成本角度,以物业改造、租金和人工成本为主要指标

成本=物业改造+租金+人工+其他,从计算公式看,因素一是改造成本,对于老旧物业,由于涉及加固、拆除、更新、消防等,且已有结构存在限制,改造成本甚至比新建项目成本还高。因而在实际操作中结构合理的酒店更易改造成养老项目,成本较低。年代老旧的砖混工厂改造难度会比较大。因素二是租金,养老项目能承受的租金远远低于同位置商业项目,租金高低直接影响运营期成本。因素三是人工,作为劳动密集型产业,员工招聘难度较大,且人力成本占比高,项目的人工配比及人工获取能力直接影响盈利能力。

现金流、财务内部收益率和回收期指标

根据收入、成本测算出的这三个指标作为项目可行性分析重要依据。项目前期,净现金流往往为负,需要关注回正周期及整体测算期的累计净现金流,为正则项目可行。目前项目投资多为“资本金+贷款”方式,因而财务内部收益率要高于贷款利率,则贷款可以增加投资人收益。从实践来看,改建项目没有土地成本,在改造成本可控的情况下,其投资回收期一般在10年以内。

从实践角度看,区位较好,建筑面积适中,改造难度低,租金可控的存量物业较适宜改建为养老项目。